تفاوت بین حسابداری کاداستر و ترازنامه املاک و مستغلات. ارزش کتاب
OSNO LLC این ملک را در نوامبر 2016 خریداری کرد. در وب سایت Rosreestr من ارزش کاداستر محل را با استفاده از شماره کاداستر پیدا کردم، بنابراین آیا ما مالیات بر دارایی را بر اساس ارزش کاداستر محاسبه می کنیم یا به تایید دیگری از ارزش کاداستر نیاز داریم؟ و با چه هزینه ای باید با توجه به قیمت کاداستر یا خرید در ترازنامه بگذارم؟
محاسبه مالیات بر دارایی بر اساس ارزش کاداستر تنها در صورتی که دو شرط به طور همزمان وجود داشته باشد:
- در منطقه ای که شی در آن قرار دارد، در قانون مقرر شده است، که مالیات بخشی از ملک از ارزش کاداستر محاسبه می شود.
منطقه و نوع ملک خود را بررسی کنید >>>
در سایر موارد، مالیات از میانگین هزینه محاسبه می شود.
در ترازنامه، دارایی های ثابت را به بهای تمام شده اصلی خود منعکس کنید. این شامل هزینه خرید (ساخت، ساخت) شی است. هزینه های تحویل شی و رساندن آن به شرایط مناسب برای استفاده؛ مالیات بر ارزش افزوده ادعا شده (فقط در صورتی که قصد دارند از دارایی ثابت در فعالیتهایی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیستند استفاده کنند) و غیره. (برای جزئیات به پیوست مراجعه کنید).
دستورالعمل های گام به گام به شما کمک می کند تصمیم بگیرید که آیا مالیات بر دارایی را بر ارزش کاداستر بپردازید و چگونه آن را انجام دهید. در زیر الگوریتمی برای محاسبه مالیات با فرمول ها و نکاتی برای کسانی که می خواهند ارزش کاداستر را به چالش بکشند آورده شده است.
مرحله 1. مطمئن شوید که آیا باید مالیات بر دارایی را بر ارزش کاداستر پرداخت کنید
مالیات بر ارزش کاداستر تنها در صورتی پرداخت می شود که دو شرط به طور همزمان برآورده شود. در سایر موارد، مالیات از میانگین هزینه محاسبه می شود.
شرط اول:در منطقه ای که ملک در آن واقع شده است، در قانون آمده است که مالیات بخشی از ملک از ارزش کاداستر محاسبه می شود.
منطقه و نوع ملک خود را بررسی کنید >>>
شرط دوم:ملک در لیست اشیایی که مالیات بر اساس ارزش کاداستر محاسبه می شود گنجانده شد. این لیست توسط مقامات منطقه ای تأیید و به روز شده و در وب سایت رسمی ادارات و دولت های نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه قرار داده شده است.
مرحله 2. ارزش کاداستر را پیدا کنید
ارزش کاداستر را در وب سایت Rosreestr ببینید. کافی است آدرس دقیق را ذکر کنید و در پاسخ ارزش کاداستر ملک را دریافت خواهید کرد. برای محاسبه مالیات بر دارایی، ارزش کاداستر را از اول ژانویه سال جاری در نظر بگیرید.
ارزش نادرست کاداستر را به چالش بکشید.برای انجام این کار، با کمیسیون سرزمینی تماس بگیرید، که اختلافات در مورد نتایج ارزش کاداستر را بررسی می کند. اگر کمیسیون امتناع کند، باید ارزش کاداستر را در دادگاه به چالش بکشید (قطعنامه پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه مورخ 30 ژوئن 2015 شماره 28).
مرحله 3: نرخ مالیات خود را تعیین کنید
حداکثر نرخ مالیات بر دارایی بر ارزش کاداستر 2 درصد است. مقامات منطقه ای حق تعیین نرخ کاهش یافته را دارند.
برای جلوگیری از پرداخت اضافی مالیات، نرخ های منطقه خود را بررسی کنید>>>
اگر سازمان دارای چندین بخش جداگانه با ترازنامه جداگانه یا بسیاری از اشیاء املاک و مستغلات از نظر جغرافیایی دورتر باشد، از چه نرخی استفاده کنید.
مرحله 4. پیش پرداخت خود را محاسبه کنید
پیش پرداخت مالیات بر دارایی برای سه ماهه اول، نیم سال و نه ماه منتقل می شود. با استفاده از فرمول محاسبه کنید:
مرحله 5: میزان مالیات سالانه خود را تعیین کنید
مالیات بر دارایی را در پایان سال بر اساس ارزش کاداستر با استفاده از فرمول تعیین کنید:
مرحله 6. مالیات خود را به موقع پرداخت کنید
لطفا پیش پرداخت ها را حداکثر تا سی ام ماه بعد از دوره گزارش انتقال دهید. مالیات تا 30 مارس سال بعد پرداخت می شود. با این حال، در مناطق، مقامات حق تعیین مهلت های دیگر را دارند.
اگر به تازگی املاک کاداستری خریداری کرده اید، تعیین کنید که چه زمانی آن را در پایه مالیاتی لحاظ کنید. بستگی به این دارد که حقوق مالکیت چند بار ثبت شده و ملک متعلق به چه دسته ای است>>>.
چه چیز دیگری مفید خواهد بود
نمونه هایی از نحوه پر کردن:
مواردی که باید در بهای تمام شده اولیه یک دارایی ثابت لحاظ شود
| نوع هزینه ها | هزینه اولیه | |
| حسابداری | حسابداری مالیاتی | |
| مبالغ پرداختی به فروشنده | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| هزینه های ساخت و ساز، تولید دارایی های ثابت | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مبالغ پرداخت شده برای تحویل | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مبالغ پرداختی برای خدمات اطلاعاتی، مشاوره ای و واسطه ای مربوط به خرید دارایی های ثابت | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مخارج برای رساندن دارایی ثابت به وضعیت مناسب برای استفاده (مثلاً نصب) | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مبالغ حقوق گمرکی و هزینه های گمرکی | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مقادیر قابل استرداد مالیات بر ارزش افزوده و مالیات غیر مستقیم | شامل نمی شود (بند 8 PBU 6/01) |
شامل نمی شود (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| مقادیر غیر قابل استرداد مالیات بر ارزش افزوده و مالیات غیر مستقیم | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 2 ماده 170 ، بند 2 ماده 199 ، بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| کمک به بیمه بازنشستگی اجباری (اجتماعی، درمانی). | عبارتند از (بند 8 PBU 6/01) |
عبارتند از (بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه) |
| بهره وام های دریافتی برای خرید (ساخت) یک دارایی ثابت - یک دارایی سرمایه گذاری که از شروع خرید تا پایان ماهی که دارایی ثابت به بهره برداری رسیده است تعلق می گیرد. | عبارتند از (بند و PBU 15/2008) |
شامل نمی شود (فرعی 2، بند 1، ماده 265 قانون مالیات فدراسیون روسیه |
| بهره وام دریافتی برای خرید (ساخت) دارایی ثابتی که دارایی سرمایه گذاری نیست یا پس از بهره برداری از دارایی ثابت تعلق می گیرد. | شامل نمی شود (بند و PBU 15/2008) |
شامل نمی شود (فرعی 2، بند 1، ماده 265 قانون مالیات فدراسیون روسیه - هزینه های غیر عملیاتی) |
| تفاوت های مربوط به خرید یک دارایی ثابت، هزینه آن به ارز خارجی بیان می شود، اما پرداخت به روبل انجام می شود (به استثنای تفاوت نرخ ارز در بهره برای اعتبارات (قرض) دریافت شده توسط سازمان به ارز خارجی برای خرید دارایی های ثابت - دارایی های سرمایه گذاری) | شامل نمی شود | |
- نحوه در نظر گرفتن هزینه های بهبود غیرقابل تفکیک اموال استیجاری در حسابداری و حسابداری مالیاتی
- اگر از سال 2007 تاکنون هیچ فعالیتی تحت UTII وجود نداشته است، آیا باید درخواستی برای لغو ثبت تحت UTII ارائه کنیم؟
- مطالبات خریدار در چه مقطعی باید از حساب 62 به حساب 76-2 منتقل شود؟
- آیا مالیات بر ارزش افزوده از تفاوت بین سهم اسمی و واقعی اموال یک شرکت کننده که LLC را ترک می کند محاسبه می شود؟
- آیا خرید حق انحصاری یک علامت تجاری به ارزش 300 یورو از یک شهروند مولداوی یک معامله کنترل شده خواهد بود؟
سوال
در اکتبر 2013، بر اساس قانون انتقال املاک، سازمان املاک و مستغلات را به مبلغ 20000 روبل دریافت کرد، از جمله: - قطعه زمین (ارزش کاداستر 10،000 روبل). - یک ساختمان با مساحت (ارزش کاداستر 20000 روبل) برای پذیرش این اشیاء برای اهداف حسابداری به عنوان بخشی از اشیاء و با توجه به اینکه هزینه یک شی منفرد مستند نیست، ارزش دفتری با استفاده از روش زیر ارزیابی شد. : 1. درصد را پیدا کردیم: - قطعه زمین 10000 / (10000 + 20000) * 100 = 33.33%; - ساختمان 20000 / (10000 + 20000) * 100 = 66.67%. 2. ما ارزش دفتری را تعیین کردیم: - قطعه زمین 20000 * 33.33٪ = 6666 روبل. - ساختمان 20000 * 66.67٪ = 13334 روبل. در ژوئیه سال 2014، یک تصمیم دادگاه به اجرا درآمد که بر اساس آن ارزش کاداستر یک قطعه زمین به مقدار ارزش بازار آن معادل 3000 روبل تعیین شد. از 01/01/2011 (تاریخ ارزیابی ایالتی). لطفاً در مورد این سوال راهنمایی بفرمایید: آیا ارزش دفتری دارایی های ثابت (ساختمان ها و زمین) در ارتباط با لازم الاجرا شدن تصمیم دادگاه تغییر می کند و اگر چنین است، چگونه و در چه تاریخی باید تعدیل شود (استهلاک و بر این اساس، محاسبه مجدد مالیات بر دارایی).
پاسخ
در وضعیت مورد بررسی، ارزش دفتری دارایی های ثابت (یعنی ارزشی که سازمان شما آنها را برای حسابداری پذیرفته است) تجدید نظر نمی شود. از این گذشته ، این ارزش فقط در صورت تکمیل ، تجهیزات اضافی ، بازسازی ، نوسازی ، انحلال جزئی یا تجدید ارزیابی دارایی های ثابت (و) قابل تغییر است.
تغییر در ارزش کاداستر یک شی در مورد هیچ یک از این موارد اعمال نمی شود و بنابراین مبنایی برای تجدید نظر در هزینه اولیه دارایی های ثابت نیست.
لطفاً توجه داشته باشید که کاهش یا افزایش ارزش کاداستری یک قطعه زمین را نمی توان معادل ارزیابی مجدد آن دانست. واقعیت این است که تجدید ارزیابی دارایی های ثابت برای تعیین ارزش واقعی (بازار) آنها در یک تاریخ خاص (). ارزش کاداستر، اگرچه در نظر گرفته می شود تا حد امکان به ارزش بازار نزدیک باشد، اما چنین نیست (ماده 66 قانون زمین فدراسیون روسیه و).
بنابراین، حتی پس از اجرایی شدن تصمیم دادگاه مبنی بر کاهش ارزش کاداستر یک قطعه زمین، سازمان شما همچنان هر دو دارایی ثابت (ساختمان و قطعه زمین) را در حسابداری به قیمت اصلی آنها در نظر می گیرد. بر این اساس، استهلاک را به همان روش (بر اساس بهای تمام شده که دارایی های ثابت برای حسابداری پذیرفته شده است) ادامه می دهید.
از آنجایی که هزینه اولیه دارایی های ثابت در حسابداری تغییر نکرده است، محاسبه مجدد مالیات بر دارایی به پایین امکان پذیر نخواهد بود ().
بنیاد و پایه
1. بهای تمام شده دارایی های ثابت در چه مواردی در حسابداری تغییر می کند؟
تجدید ارزیابی دارایی های ثابت به منظور تعیین ارزش واقعی دارایی های ثابت با تطبیق بهای تمام شده اصلی دارایی های ثابت با قیمت بازار و شرایط بازتولید آنها در تاریخ تجدید ارزیابی انجام می شود.
ارزش بازار شی ارزیابی به عنوان محتمل ترین قیمتی تلقی می شود که این شی ارزیابی می تواند در بازار آزاد در یک محیط رقابتی از خود بیگانه شود، زمانی که طرفین معامله به طور معقول عمل کنند و تمام اطلاعات لازم و قیمت معامله را در اختیار داشته باشند. تحت تأثیر هیچ شرایط فوق العاده ای قرار نمی گیرد.
ارزش کاداستر به عنوان ارزش ایجاد شده در نتیجه ارزیابی کاداستر دولتی یا در نتیجه بررسی اختلافات در مورد نتایج تعیین ارزش کاداستر درک می شود.
3. نحوه انعکاس نتایج تجدید ارزیابی دارایی های ثابت در حسابداری
اگر سازمان شما همچنان می‌خواهد دارایی‌های ثابت را در حسابداری تجدید ارزیابی کند، یعنی به طور مرتب ارزش بازار آنها را در یک تاریخ خاص ارزیابی کند، مقاله «» که در وب‌سایت e.site ارسال شده است، مفید خواهد بود.
این مفهوم توسط قیمت بازار ملک تعیین می شود که مطابق با شاخص های انبوه یا در فرآیند بررسی فردی (طبق دستور شماره 508 22 اکتبر 2010) ایجاد شده است. این رویه توسط افراد مستقل با تمرکز بر محتوای قانون 29 ژوئیه 1998 "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه" انجام می شود.
ارزش کاداستر یک ساختمان ارزش تخمینی است که توسط متخصصان به دست می آید و ارزش شی را طبق مقررات فعلی دولت مشخص می کند.
مالیات بر آن بر اساس وضعیت ساختمان برای سال جاری تعیین می شود(شاخص برای دوره اولیه گرفته می شود، یعنی ماه های اول در نظر گرفته می شود).
املاک و مستغلات که در لیست های منطقه ای گنجانده نشده اند، پس از قرار گرفتن در لیست مورد نیاز، مورد ارزیابی قرار می گیرند. در این صورت ارزش کاداستری ساختمان از سال بعد تعیین می شود مشروط بر اینکه تا آن زمان ساختمان در فهرست منطقه ای قرار گیرد.
این برای چیست؟
بزرگی نه تنها در مسائل مالیاتی دخیل است. هنگام خرید ملک از یک شهروند لازم است و در هنگام فروش یا تقسیم مورد توجه قرار می گیرد.
اطلاعات باید جاری باشد - ارزیابی مجدد هر 5 سال از لحظه تعیین ارزش ضروری است. وضعیت بازار تحت تأثیر عوامل متعدد تغییر می کند، بنابراین شاخص در معرض به روز رسانی است.
ارزیابی کاداستر برای اجاره و سایر معاملات در چارچوب قوانین جاری، برای محاسبه مالیات زمین برای اشخاص حقوقی و اشخاص مورد نیاز است.
شاخص توسط تقاضای بازار تعیین می شود - اگر در منطقه ای که شی واقع شده است، قیمت ها افزایش یافته است، سپس ارزش آن در همان جهت تغییر می کند.
اگر مالک با نتیجه ارزیابی موافق نباشد، حق دارد موضوع را در دادگاه حل کند. پس از درخواست تجدیدنظر شهروند، بازرسی برنامه ریزی می شود که با توجه به نتایج آن درخواست تجدید نظر مالک موجه شناخته می شود یا به دلیل عدم وجود دلایل کافی از تغییر قیمت شی رد می شود.
مقدار به عوامل زیر بستگی دارد:
الگوریتم محاسبه دقیق پیچیده است و می تواند با استفاده از یک فرمول کلی یا روش دیگری انجام شود(تصمیم توسط مقامات شهرداری گرفته می شود).
چه تاثیری دارد؟
ارزش تعیین کننده توانایی های مالک در هنگام انجام معاملات املاک و تعهدات وی در قبال خدمات مالیاتی است. هنگام انجام تجارت، شاخص بر توسعه تجارت تأثیر می گذارد؛ کارآفرین هزینه های خود را در نظر می گیرد و اقدامات بعدی را برنامه ریزی می کند.
هرچه ارزیابی بالاتر باشد، مالیات بالاتر است، اما فرصت های مالک گسترده تر است - هنگام فروش یا مبادله، می توانید روی مقدار خوبی حساب کنید و گزینه های سودآور را در نظر بگیرید. وضعیت در مورد اجاره مشابه است - با ارزش کاداستر تعیین می شود.
اختلاف و کاهش ارزش
مبنای بازنگری شاخص استفاده از داده های غیر قابل اعتماد در مورد ساختمان است. چالش می تواند به ابتکار یک شاکی اداری یا یک متقاضی (شخصیت حقوقی یا شخصی) رخ دهد.
برای حل مشکل به اسناد نیاز است.:
- گواهی هزینه؛
- کپی مصدق سند قانونی؛
- گزارش قیمت بازار؛
- نظر متخصص؛
- سایر مقالات (در صورت لزوم).
اشخاص حقوقی ابتدا به کمیسیون مراجعه می کنند و در صورت رد درخواست می توانند به دادگاه مراجعه کنند. بر اساس نتایج رسیدگی و رسیدگی دقیق به موضوع، رأی صادر می شود.
پورتال Rosreestr حاوی اطلاعاتی در مورد املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه است، از جمله اطلاعاتی در مورد ارزیابی اشیاء.
برای اطلاع از ارزش کاداستر، باید به وب سایت بروید، آدرس را در قسمت جستجو وارد کنید و به نتایج درخواست ارائه شده نگاه کنید.
با استفاده از شماره کاداستر می توانید داده ها را بدون آدرس دقیق دریافت کنید.
شما باید بخشی به همین نام را در وب سایت انتخاب کنید، اعداد را وارد کنید و درخواست ایجاد کنید.
ارزش کتاب
طبق مقررات جدید قانون مالیات، ارزش دفتری برای املاک تجاری اعمال نمی شود. ارزیابی کاداستر بدون در نظر گرفتن استهلاک انجام می شود، بنابراین صاحبان ساختمان های قدیمی بیشترین میزان مالیات را دریافت می کنند.
ساختمان های جدید برای مالکان ارزان تر هستند زیرا فرسودگی قابل توجهی ندارند. ارزش دفتری و ارزش کاداستر ساختمان در این مورد یکسان است.
تفاوت بین شاخص ها نه تنها در حسابداری استهلاک آشکار می شود. ارزش ترازنامه در حسابداری برای تهیه اسناد مربوط به کل دارایی ها و بدهی ها استفاده می شود.
این مفهوم برای ایجاد حقوق صاحبان سهام و ارزش خالص استفاده می شود. ارزش کاداستر برای تعیین مالیات بر دارایی استفاده می شود. این معیار اکنون در صنعت املاک و مستغلات اولویت دارد و در بسیاری از موارد از اهمیت ارزش دفتری می کاهد.
ارزش در امور مالیاتی و معاملات املاک از اهمیت ویژه ای برخوردار است. سواد حقوقی در این زمینه برای کنترل ارزش گذاری ساختمان، معاملات مالی و همچنین تصرف صحیح اموال ضروری است.
سوال:املاک و مستغلات در سال 2018 به چه ارزشی (ترازنامه یا کاداستر) باید ثبت شود؟
پاسخ از 04/06/2018
در 1 ژانویه 2018، استاندارد فدرال "دارایی های ثابت" (از این پس به عنوان GHS "دارایی های ثابت"، استاندارد شناخته می شود) لازم الاجرا شد. با نامه وزارت دارایی روسیه مورخ 30 نوامبر 2017 به شماره 02-07-07/79257، دستورالعمل های اعمال مقررات انتقالی GHS "دارایی های ثابت" ابلاغ شد. آنها می گویند که رویه ثبت دارایی های ثابتی که متعلق به یک موسسه با حق مدیریت عملیاتی است و دارای معیارهای دارایی است تغییر نمی کند.
بهای اولیه یک اقلام از دارایی های ثابت دریافتی در نتیجه یک معامله غیر مبادله ای، ارزش منصفانه در تاریخ تحصیل است (بند 22 استاندارد).
پس از شناسایی یک دارایی در حسابداری به عنوان یک قلم دارایی ثابت، به ارزش دفتری آن محاسبه می شود (بند 25 استاندارد).
اشیاء املاک و مستغلات که معیارهای شناسایی دارایی های ثابت را دارند (بند 8 از GHS "دارایی های ثابت") زمانی ثبت می شوند که استاندارد برای اولین بار در حساب های ترازنامه به ارزش کاداستر اعمال شود که به عنوان ارزش دفتری آنها شناسایی می شود. این قانون در مورد اشیایی که در گردش اقتصادی بر اساس استفاده دائمی و (یا) استفاده به منظور بازخرید (خرید، اجاره) درگیر هستند، اعمال می شود.
بنابراین، دارایی‌های ثابتی که قبل از سال 2018 وارد مدیریت عملیاتی شده‌اند، به ارزش دفتری تولید شده توسط مؤسسه به حساب می‌آیند. دارایی های مستغلاتی که در سال 2018 به روش معمول برای حسابداری پذیرفته شده اند به ارزش منصفانه ارزیابی می شوند. یا به بهای تمام شده واقعی کسب، یا به ارزش بازار در صورت دریافت رایگان (بندهای 15-24 استاندارد).
فقط آن دسته از املاک و مستغلات که قبل از تاریخ اولین اعمال استاندارد در دارایی های ثابت گنجانده نشده اند به ارزش کاداستر (در صورت وجود) ارزیابی می شوند. که قبلا در موسسه بودند:
- در استفاده در چارچوب یک رابطه اجاره مالی (طبق یک قرارداد اجاره - صرف نظر از شرایط قراردادی که دارنده موجودی مورد اجاره را تعیین می کند، تحت یک قرارداد اجاره بلند مدت با حق خرید و غیره).
- برای استفاده رایگان، همیشگی (دائمی).