Exemplu de cerere pentru notificarea proprietarului cu privire la vânzarea unei acțiuni. Vânzarea unei acțiuni într-un apartament: cerințe de bază pentru notificare și eșantionul acesteia

Sunt proprietarul unei părți ½ din acțiunea comună a apartamentului. Vreau să-mi vând partea mea unei alte persoane, nu proprietarului. Cum pot notifica celălalt proprietar? Ce se întâmplă dacă refuză să primească o notificare cu privire la vânzarea unei acțiuni sau se sustrage de la primirea acesteia?

Întrebare: nr. 2336 din data de 07.12.2015.

Pe fondul întrebării adresate, raportăm următoarele.

Conform articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), un participant la proprietate comună are dreptul, la discreția sa, de a dispune de partea sa în conformitate cu regulile stabilite prin articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, adică cu o notificare prealabilă a celorlalți participanți la proprietate comună și dacă refuză achiziționarea acțiunii vândute.

În virtutea Deciziei Curții Constituționale a Federației Ruse din 19.02.2009 nr. 95-OO, normele contestate consolidează procedura de eliminare a proprietății în proprietate comună comună, menită să protejeze drepturile și să asigure un echilibru al intereselor participanții la proprietatea comună.

În conformitate cu partea 1 a art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când vând o acțiune în proprietate comună către un străin, ceilalți participanți la proprietate comună au dreptul preferențial de a cumpăra acțiunea vândută la prețul pentru care este vândută condiții, cu excepția cazului de vânzare dintr-o licitație publică, precum și a cazurilor de vânzare a unei părți din dreptul de proprietate comună asupra unui teren de către proprietarul unei părți a unei clădiri sau a unei structuri situate pe un astfel de teren sau de către proprietarul localurilor din clădirea sau structura menționată.

Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția de a vinde acțiunea sa către o parte externă, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde.

În același timp, dacă ceilalți participanți la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu achiziționează acțiunea vândută în proprietatea imobiliară în termen de o lună de la data notificării, vânzătorul are dreptul de a vinde acțiunea sa oricărei persoane .

Normele specificate din Codul civil al Federației Ruse prevăd garanții legale pentru participanții în proprietate comună comună atunci când un alt participant își vinde partea în proprietate comună.

În sensul acestor reglementări legale, obligația vânzătorului de a notifica altor participanți în proprietate comună cu privire la vânzarea acțiunii sale ar trebui considerată îndeplinită din momentul livrării către destinatar (participant la proprietate comună) a mesajului corespunzător (notificare).

O poziție similară este stabilită în actele judiciare ale Curții Supreme a Federației Ruse (A se vedea: Revizuirea practicii judiciare a Curții Supreme a Federației Ruse pentru ianuarie - iulie 2014, aprobată de prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse Federația din 01.01.2014, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 11.11.2014. Nr. 9-KG14-7, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 11 martie 2014, nr. 56 -KG13-12, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 28 ianuarie 2014, nr. 67-KG13-14).

O notificare de intenție de a-și vinde acțiunea de către vânzător trebuie trimisă la locul de reședință sau la ultimul loc de reședință cunoscut al coproprietarului (a se vedea: Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 19 noiembrie 2013, nr. 5-KG13-109).

Un mesaj (înștiințare, înștiințare) nu poate fi considerat livrat dacă nu a fost livrat destinatarului din cauza unor circumstanțe care nu i-au fost controlate.

Această poziție juridică este confirmată și de practica judiciară.

Deci, conform Definiției Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse din 24 februarie 2015. Nr. 5-KG14-136, sarcina de a dovedi îndeplinirea corectă a obligației sale de a notifica alți participanți în proprietate comună, în virtutea dispozițiilor articolului 56 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, ar trebui impusă asupra vânzător.

În conformitate cu partea 1 a art. 24 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu acestea" (denumită în continuare Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor), clauza 10 din Recomandările metodologice privind procedura de înregistrare de stat a dreptului de proprietate comună asupra bunurilor imobile aprobată prin ordin al Ministerului Justiției al Federației Ruse din 25 martie 2003 nr. 70 (denumit în continuare Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse 70) la vânzarea unei acțiuni în proprietate comună unei persoane neautorizate, documente care confirmă faptul că vânzătorul acțiunii notificate în scris este atașat la cererea de înregistrare de stat formularul restului participanților în proprietate comună a intenției de a vinde acțiunea lor, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde.

Din păcate, legislația civilă actuală nu reglementează metodele de livrare a notificării, notificând participanților în proprietate comună ora, locul și data tranzacției, nu explică cum să acționezi într-o situație în care este imposibil să găsești un alt participant. și, prin urmare, notifică intenția sa de a vinde acțiunea.

În practică, există mai multe modalități de a notifica (notifica) un participant în proprietate comună cu privire la vânzarea unei acțiuni într-un apartament. În acest caz, opțiunile pentru transmiterea notificării pot fi diferite.

Să le evidențiem pe cele mai frecvente.

1. Trimiteți personal o notificare (înștiințare) a vânzării (intenționat), după ce ați primit semnătura destinatarului cu o decriptare și ștampila de dată pe o copie a copiei dvs. a notificării sau, dacă această semnătură este refuzată, obțineți semnăturile a două martori. Absența unui răspuns în termen de o lună este considerată ca un refuz de a cumpăra o parte din apartament. Cu toate acestea, în practică, această metodă este destul de rară.

2. Trimiteți o telegramă cu notificarea de livrare către participantul deținerii acțiunii, care va reflecta condițiile de vânzare a acțiunii.

3. Notificați participantul în proprietatea comună prin intermediul unui notar.

În acest caz, vânzătorul semnează un aviz întocmit de un notar și o cerere adresată notarului cu o cerere de a transfera avizul său unui alt coproprietar. Notarul trimite de la adresa sa și în numele său o scrisoare recomandată cu notificarea de livrare prin poștă către un alt participant la proprietatea comună cu textul documentului semnat de vânzător.

Se calculează o lună din momentul livrării scrisorii către destinatar. Dacă participantul la proprietatea comună nu se aplică notarului în perioada specificată, acesta din urmă eliberează un certificat vânzătorului, care indică faptul că celălalt participant la proprietatea comună a fost notificat în mod corespunzător cu privire la vânzarea viitoare a acțiunii în conformitate cu anumite condiții prin transmiterea notificării vânzătorului.

În cazul în care acționarul, dintr-un anumit motiv, nu a primit scrisoarea (nu a deschis ușa poștașului, nu a mers la oficiul poștal pentru scrisoare, a părăsit locul de reședință indicat) și a revenit, notarul de asemenea emite un certificat, dar cu o formulare diferită, în care indică faptul că vânzătorul a luat măsurile necesare pentru a notifica celălalt proprietar intenția sa de a-și vinde partea din apartament.

În același timp, în practică, unii notari refuză să elibereze un certificat dacă scrisoarea nu este livrată destinatarului, argumentând că eliberarea unui astfel de certificat nu este prevăzută de legislația privind notarii.

4. Trimiteți o notificare cu privire la vânzarea unei acțiuni într-un apartament pe cont propriu, printr-o scrisoare recomandată cu o listă de anexe și o chitanță de returnare.

Trebuie remarcat faptul că adesea acționarul se sustrage de la primirea notificării vânzării sau se ascunde de la vânzător.

Anterior (înainte de 09.01.2013), vânzătorul trebuia să afle adresa efectivă de înregistrare a coproprietarului la locul de reședință sau locul de reședință real al acestuia, depunând o listă de căutări la poliție, precum și alte persoane specializate adresa instituțiilor.

În prezent, au fost aduse modificări legislației civile pentru a combate evaziunea de a primi mesaje semnificative din punct de vedere juridic.

În conformitate cu articolul 165.1 partea 1 din Codul civil al Federației Ruse (introdus prin Legea federală nr. 100-FZ din 05/07/2013 și intră în vigoare de la 01.01.2013) cereri, notificări, notificări, cerințe sau altele mesajele semnificative din punct de vedere juridic cu care legea sau tranzacția leagă consecințele dreptului civil pentru o altă persoană, implică astfel de consecințe pentru această persoană din momentul în care mesajul corespunzător îi este transmis acestuia sau reprezentantului său.

Un mesaj este considerat livrat chiar dacă a fost primit de către persoana căreia i-a fost trimis (destinatarul), dar din cauza circumstanțelor care depind de acesta, nu i-a fost livrat sau destinatarul nu s-a familiarizat cu acesta.

În același timp, în conformitate cu legislația civilă actuală și practica judiciară stabilită, returnarea corespondenței poștale care conține o notificare privind vânzarea unei acțiuni din cauza expirării perioadei de depozitare este o dovadă adecvată a direcției respectivei notificări. .

Astfel, îndeplinirea corespunzătoare a obligației de a notifica (notifica) un participant în proprietate comună cu privire la vânzarea unei acțiuni într-un apartament va fi considerată de către vânzător în mod independent sau printr-un notar al notificării (notificării) menționate, indicând prețul și alte condiții printr-o scrisoare ordonată cu notificare de livrare și o listă a investițiilor la locul de reședință (înregistrare) sau ultimul loc de reședință cunoscut, precum și returnarea scrisorii specificate de către oficiul poștal cu o notă „expirată perioada de stocare "în cazul în care un participant în proprietate comună evită să primească o notificare (notificare), sub rezerva regulilor de livrare a corespondenței prin poștă.

Atenţie! Informațiile furnizate în articol sunt actuale în momentul publicării sale.

O notificare eșantionată cu privire la vânzarea unei acțiuni într-un apartament este necesară de către mulți cetățeni care intenționează să își vândă acțiunea într-o proprietate comună. Legitimitatea întregii tranzacții de cumpărare și vânzare depinde de completarea corectă a acestui document.

Dar nu merită să sperăm că această acțiune va fi vândută rapid. Astfel de tranzacții sunt puțin solicitate, deoarece puțini oameni sunt atrași de cartier cu alți proprietari de apartamente. În acest caz, cumpărătorul poate fi ademenit doar de un preț favorabil pentru spațiul de locuit.

Legislația prevede că, în cazul vânzării unei acțiuni în proprietăți imobiliare comune, dreptul preventiv de cumpărare rămâne în sarcina celorlalți proprietari ai acestui imobil. Și numai dacă nu doresc să cumpere acțiunea vândută, aceasta poate fi vândută unor terțe părți.

Dar, pentru a demonstra că toate formalitățile au fost îndeplinite, trebuie să aveți dovezi documentare că alți proprietari au fost înștiințați cu privire la vânzare și au avut posibilitatea, dacă se dorește, să răscumpere acțiunea.

Atunci când vinde o acțiune, proprietarul acesteia este obligat să trimită o notificare tuturor coproprietarilor în același timp. Pentru aceasta, este important să întocmim un document corect, astfel încât să nu fie ulterior declarat nul de către instanță.

Ordinea întocmirii documentului va fi după cum urmează:

Titlul documentului.
Date personale ale persoanei căreia i se trimite această notificare și adresa de înregistrare a acesteia.
Apoi, trebuie să indicați de la cine este trimis acest document, indicând datele personale, înregistrarea și pașaportul.
Este necesar să indicați ce fel de acțiune are vânzătorul și adresa obiectului.
Aceasta este urmată de o ofertă de cumpărare a unei acțiuni la un anumit preț.
Mai jos trebuie să clarificați pe cheltuiala cărora se va face tranzacția de vânzare cumpărare și cine va suporta principalele costuri.
După aceea, trebuie să scrieți la ce adresă coproprietarul trebuie să dea un răspuns scris cu privire la decizie.
Data și semnătura cu transcrierea autorului scrisorii.

Când completați acest document, este important să indicați toate opțiunile posibile de vânzare și decontare. Dacă este permisă vânzarea sau schimbul în rate, este important să rețineți acest lucru. În plus, este necesar să se descrie în detaliu ceea ce se vinde împreună cu cota din proprietate, poate există mobilier, care este inclus în valoarea de vânzare declarată.

Este important să indicați toate aceste condiții pentru ca ulterior alți coproprietari să nu poată dovedi în instanță că li s-au oferit în avans condiții nefavorabile decât cele în baza cărora această proprietate a fost achiziționată de un terț.

Metode de notificare

Din legislație rezultă că proprietarul acțiunii vândute este obligat să notifice alți coproprietari de imobile. Acest lucru se poate face în următoarele moduri:

prin poștă;
personal în mâini;
prin intermediul unui reprezentant;
printr-un notar.

În oricare dintre aceste opțiuni, trebuie întocmită o scrisoare de notificare, care să indice informații despre dorința de a vinde acțiunea dvs. și prețul la care acționarul oferă cumpărarea părții sale imobiliare.

Prin posta

Dacă această notificare este trimisă prin poștă, atunci este necesar să se întocmească un inventar al scrisorii trimise, care să indice numele documentului și numărul acestora. În plus, este important să comandați o notificare de primire a scrisorii trimise de către destinatar. De la această dată de acceptare, el va fi considerat începutul perioadei în care poate dobândi acțiunea.

Această metodă în practica judiciară este un punct controversat, deoarece nu garantează că celălalt coproprietar va primi notificarea. El poate locui într-un alt loc, nu pare să primească scrisoarea și poate exista încă multe circumstanțe în care scrisoarea nu va fi livrată.

Practica judiciară în această materie este ambiguă. Dacă acțiunea este vândută unor terți, iar ceilalți coproprietari nu au primit o notificare, atunci în unele cazuri scrisoarea trimisă este considerată un argument suficient pentru vânzare, iar în alte cazuri instanțele sunt de partea coproprietarilor care au nu primiți această scrisoare. Această situație se datorează faptului că, potrivit explicației Curții Supreme, proprietarul nu este obligat să anunțe coproprietarii, ci este obligat să ia măsuri pentru a le sesiza. Dar unele instanțe continuă să transfere dreptul de a răscumpăra acțiuni către coproprietari, în cazul în care acestea merg în instanță.

Personal

În cazul în care coproprietarul locuiește cu restul proprietarilor proprietății sau are ocazia să le vadă, le poate oferi personal notificări eșantion. Pentru a confirma că au citit, coproprietarii trebuie să semneze și să confirme data de confirmare.

În practică, acest lucru este mult mai dificil de realizat, întrucât coproprietarii, care nu au posibilitatea de a răscumpăra acțiunea, încearcă în orice mod posibil să interfereze cu tranzacția de vânzare și cumpărare și să o tragă afară.

Dar pentru astfel de cazuri, există un mod mai fiabil decât trimiterea poștală și predarea personală.

Prin intermediul unui reprezentant

În cazul în care proprietarul acțiunii care urmează să fie vândută, din anumite motive, nu poate părea să transmită notificarea altor proprietari, el poate folosi ajutorul unei alte persoane care este convenabil să o facă. De exemplu, acest lucru se poate face prin intermediul unui alt proprietar.

Dar pentru transferul de competențe, este necesar să le scrieți pe o procură și să o confirmați cu un notar. Este important să faceți acest lucru pentru ca în viitor acțiunile reprezentantului să nu poată fi recunoscute ca fiind ilegale și, pe baza acestui fapt, să conteste tranzacția.

Notificare notarială

Atunci când contactați un notar, toate responsabilitățile pentru întocmirea unui aviz, livrarea acestuia și confirmarea avizului coproprietarilor revin notarului. Desigur, acesta este un serviciu cu plată. Dar este extrem de dificil să o contestați în instanță. Prin urmare, această metodă este considerată cea mai fiabilă.

Notarul întocmește independent o notificare pe baza informațiilor care i-au fost furnizate și poate organiza un apel al cetățeanului către el însuși pentru livrarea avizului.

În caz de neprezentare, notarul va trimite o notificare prin poștă cu notificarea. Dacă notificarea nu este primită în acest fel, atunci notarul emite un document în care cetățeanul a luat toate măsurile pentru a notifica coproprietarul apartamentului.

Drepturile coproprietarului

După ce primesc o notificare de vânzare a unei acțiuni de către unul dintre proprietari, alți coproprietari trebuie să decidă asupra dreptului preventiv de a răscumpăra această acțiune în termen de 30 de zile de la data primirii notificării.

În orice caz, trebuie să comunice în scris decizia. În cazul unei decizii pozitive, trebuie încheiat un contract de vânzare între vânzător și cumpărător, care specifică condițiile de transfer al imobilelor și procedura de decontare.

În caz de refuz, coproprietarul are dreptul de a vinde această proprietate unor terți.

În cazul în care vânzătorul și-a vândut acțiunea fără a anunța ceilalți coproprietari, atunci aceștia au dreptul, în termen de 3 luni de la data tranzacției, să introducă un proces prin care să le fie transferat acest drept de răscumpărare. Nu au dreptul să conteste legalitatea tranzacției dacă nu vor cumpăra singuri această acțiune.

Notificare de vânzare de acțiuni. Atunci când o acțiune în proprietate comună este vândută unui extern, ceilalți participanți la proprietate comună au dreptul preventiv de a cumpăra acțiunea vândută la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului de vânzare la licitație publică, precum și în cazurile de vânzare a unei părți în proprietatea comună a terenului de către proprietarul unei părți dintr-o clădire sau structură situată pe un astfel de teren sau de către proprietarul localurilor din clădirea sau structura menționată.

O licitație publică pentru vânzarea unei acțiuni în dreptul de proprietate comună, în absența consimțământului tuturor participanților la proprietate comună, poate fi organizată în cazurile prevăzute de partea a doua a articolului 255 din Codul civil și în alte cazuri prevăzute de lege.

Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția de a vinde acțiunea sa către o parte externă, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde.
Dacă restul participanților la proprietate comună nu dobândesc acțiunea care urmează să fie vândută în proprietatea imobiliară în termen de o lună și în proprietatea bunurilor mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul are dreptul de a vinde partea sa oricărei persoane. În cazul în care toți ceilalți participanți în proprietate comună în scris refuză să exercite dreptul preventiv de a cumpăra acțiunea vândută, o acțiune respectivă poate fi vândută unei părți externe mai devreme de intervalul de timp specificat.
Specificul notificării participanților la proprietatea comună cu privire la intenția vânzătorului de o parte din dreptul de proprietate comună de a-și vinde acțiunea către un străin poate fi stabilită prin legea federală.

Atunci când o acțiune este vândută cu încălcarea dreptului preventiv de cumpărare, orice alt participant la deținerea acțiunii are dreptul de a cere, în termen de trei luni, în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta.

Nu este permisă cesiunea dreptului preventiv de a cumpăra o acțiune.

Aceste reguli se aplică și atunci când o acțiune este înstrăinată în temeiul unui acord de schimb.

O notificare cu privire la vânzarea unei acțiuni este un document care va ajuta la evitarea ulterioară a posibilelor probleme asociate cu contestarea faptului unei notificări de intenție de a vinde acțiunea. Deci, pentru a preveni acest lucru, trebuie să respectați următoarele recomandări. O notificare privind vânzarea unei acțiuni poate fi întocmită în scris simplu sau de către un notar. Avizul de vânzare a acțiunii trebuie să indice prețul și alte condiții. Notificarea vânzării unei acțiuni în apartamentul coproprietarilor este posibilă în mai multe moduri.

Cum să difuzați sau să trimiteți o notificare de vânzare a unei acțiuni?
Puteți utiliza diverse metode de a transmite o notificare coproprietarilor:
- predă personal
- prin notar
- prin poștă, poștă recomandată cu notificare

Este important ca vânzătorul să rețină dovezi scrise ale îndeplinirii obligației sale de a notifica notificarea.

Dovada livrării avizului de vânzare poate fi:
- un răspuns scris al coproprietarului la notificarea vânzătorului
- certificatul notarial privind transferul declarației vânzătorului către participantul la proprietatea comună
- notificarea de livrare a unei notificări trimise prin poștă recomandată

Aceste documente se bazează pe paragraful 1 al art. 24 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” trebuie atașată la cererea de înregistrare de stat a dreptului la proprietatea comună comună.

Aviz de vânzare de 1/3 acțiune în
apartament cu două camere

________________________
din _____________________,
pașaport: _______________.

În conformitate cu articolul 250 din Codul civil al R.F. și art. 42 din Codul locuințelor RF, vă anunț următoarele: Eu, numele complet, sunt proprietarul a 1/3 din acțiunea unui apartament cu două camere la adresa: ___________ cu o suprafață totală de 53,15 mp. m. și intenționez să vând acțiunea 1/3 specificată la prețul de nouă sute de mii (900.000) de ruble. Datorită faptului că sunteți proprietarul a 2/3 din cota apartamentului la adresa: __________ cu o suprafață totală de 43,10 mp. 1/3 din cota la adresa __________ cu o suprafață totală de 53,15 mp